Immobilie geerbt in Amberg: Erbschaftsteuer, Fristen und was jetzt zu tun ist

Eine Immobilie zu erben ist selten nur eine gute Nachricht. Neben der Trauer stehen plötzlich Entscheidungen an, die man nicht aufschieben kann: Erbe annehmen oder ausschlagen? Behalten, vermieten oder verkaufen? Was ist das Haus überhaupt wert? Und wie viel Erbschaftsteuer kommt auf mich zu? Dieser Ratgeber führt Sie Schritt für Schritt durch die wichtigsten Entscheidungen — mit dem Fokus auf geerbte Häuser in Amberg und dem Landkreis Amberg-Sulzbach, wo viele vererbte Immobilien Bestandsbauten aus den 1960er bis 1990er Jahren sind und der bauliche Zustand eine besonders wichtige Rolle spielt.

Erbe annehmen oder ausschlagen — die erste Entscheidung

Diese Entscheidung hat eine harte Frist: Sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall erfahren. Innerhalb dieser Frist müssen Sie entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder beim Nachlassgericht ausschlagen. Die Frist lässt sich nicht verlängern. Reagieren Sie nicht, gilt das Erbe automatisch als angenommen.

Warum würde man ein Erbe ausschlagen? Weil Sie nicht nur das Haus erben, sondern den gesamten Nachlass — inklusive aller Schulden. Wenn auf der Immobilie eine hohe Restschuld lastet, das Haus in desolatem Zustand ist und der Sanierungsaufwand den Marktwert übersteigt, kann die Erbschaft zum Minusgeschäft werden. Ein Blick ins Grundbuch (dort sehen Sie eingetragene Grundschulden und Hypotheken) und eine grobe Einschätzung des Immobilienwerts sollten deshalb ganz am Anfang stehen.

In Amberg und der Oberpfalz betrifft das vor allem ältere Häuser, bei denen sich über Jahrzehnte Sanierungsstau aufgebaut hat. Ein Haus aus den 1960er Jahren mit altem Dach, feuchtem Keller und Ölheizung kann einen Sanierungsbedarf von 100.000 € und mehr aufweisen. Liegt der Marktwert des Hauses bei 200.000 €, ist die Rechnung knapp. Liegt er niedriger — etwa in einer weniger gefragten Gemeinde des Landkreises — kann das Ausschlagen die wirtschaftlich klügere Entscheidung sein.

Die ersten Schritte nach der Annahme

Haben Sie sich für die Annahme entschieden, stehen konkrete Schritte an. Die folgende Übersicht zeigt Ihnen die wichtigsten Fristen:

Aufgabe	Frist	Behörde / Ansprechpartner
Erbe ausschlagen	6 Wochen	Nachlassgericht (Amtsgericht)
Finanzamt informieren	3 Monate	Erbschaftsteuerstelle
Grundbuch gebührenfrei umschreiben	2 Jahre	Grundbuchamt
Wertermittlung durchführen	Vor Verkauf / Steuererklärung	Qualifizierter Bauberater / Makler

Grundbuch berichtigen lassen. Sie müssen sich als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Dafür brauchen Sie einen Erbschein (beim Nachlassgericht am Amtsgericht Amberg beantragen) oder ein notarielles Testament. Wenn Sie die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragen, ist sie gebührenfrei — danach nicht mehr.

Finanzamt informieren. Das Finanzamt muss innerhalb von drei Monaten über die Erbschaft informiert werden. Es wird den Wert der Immobilie eigenständig ermitteln — nach einem standardisierten Verfahren, ohne Vor-Ort-Besichtigung. Dieser Wert bildet die Grundlage für die Erbschaftsteuer.

Laufende Kosten sichern. Ab dem Erbfall sind Sie für alle laufenden Kosten verantwortlich: Grundsteuer, Versicherungen, Energiekosten, eventuell Straßenreinigung und Müllgebühren. Auch wenn das Haus leer steht, laufen diese Kosten weiter. Prüfen Sie außerdem, ob die Wohngebäudeversicherung noch besteht — sie geht zwar auf den Erben über, muss aber umgemeldet werden.

Immobilienwert ermitteln lassen. Das ist der wichtigste Schritt, egal ob Sie behalten, vermieten oder verkaufen wollen. Der Wert bestimmt die Erbschaftsteuer, den Auszahlungsbetrag an Miterben und die Grundlage für jede weitere Entscheidung.

Erbschaftsteuer bei Immobilien — was auf Sie zukommt

Die Erbschaftsteuer hängt von zwei Faktoren ab: dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie. Bei beiden gibt es Spielraum, den viele Erben verschenken — sei es, weil sie die Freibeträge nicht kennen, sei es, weil sie den Wertansatz des Finanzamts ungeprüft hinnehmen.

Freibeträge und Steuersätze

Jedem Erben steht ein persönlicher Freibetrag zu, der vor der Besteuerung vom Nachlasswert abgezogen wird (§ 16 ErbStG):

Erbe	Freibetrag	Steuersatz auf den Rest
Ehepartner / eingetragener Lebenspartner	500.000 €	7–30 %
Kinder	400.000 €	7–30 %
Enkel	200.000 €	7–30 %
Geschwister, Nichten, Neffen	20.000 €	15–43 %
Nicht verwandte Erben	20.000 €	30–50 %

Besteuert wird nur, was über dem Freibetrag liegt — und zwar der gesamte Nachlass, nicht die Immobilie allein. Erbt ein Kind das Elternhaus im Wert von 350.000 € und dazu 100.000 € Erspartes, werden von den 450.000 € nur die 50.000 € über dem Freibetrag versteuert; bei 7 % sind das 3.500 €. Ehepartner erhalten zusätzlich einen Versorgungsfreibetrag von bis zu 256.000 €.

Ein Gedanke für die Gegenrichtung: Wer selbst Eigentum besitzt und den eigenen Erbfall plant, kann die Freibeträge durch eine Schenkung zu Lebzeiten alle zehn Jahre erneut nutzen. Wie das funktioniert und welche Absicherungen dabei üblich sind, zeigt der Ratgeber Haus überschreiben.

Wie das Finanzamt Ihr geerbtes Haus bewertet

Das Finanzamt ermittelt den Immobilienwert nach den standardisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes — je nach Objekttyp im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Was dabei nie passiert: eine Besichtigung. Feuchter Keller, veraltete Elektrik, undichtes Dach — nichts davon taucht in der pauschalen Rechnung auf. Seit der Anpassung der Bewertungsparameter 2023 fallen die Finanzamtswerte zudem tendenziell höher aus als früher.

Gerade bei geerbten Häusern mit schlechter Bausubstanz kann der so ermittelte Wert deutlich über dem realen Marktwert liegen. Das bedeutet: Sie zahlen möglicherweise Erbschaftsteuer auf einen Wert, den Sie beim Verkauf nie erzielen würden. Dagegen können Sie ein Gegengutachten einreichen (§ 198 BewG). Dieses muss von einem öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen erstellt werden und den niedrigeren tatsächlichen Marktwert nachweisen.

Bei einem geerbten Haus in Amberg mit sichtbarem Sanierungsstau kann ein solches Gegengutachten schnell mehrere Tausend Euro Erbschaftsteuer einsparen. Ein Bauberater, der den baulichen Zustand dokumentiert, liefert dafür die entscheidende Grundlage.

→ Wie eine Immobilienbewertung im Erbfall funktioniert, erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Immobilienbewertung in Amberg.

Steuerfrei erben mit der Familienheim-Regel

Wenn der Ehepartner oder ein Kind die geerbte Immobilie selbst bewohnt (Einzug innerhalb von sechs Monaten) und mindestens zehn Jahre darin wohnen bleibt, ist die Immobilie komplett steuerfrei — bei Kindern allerdings nur bis 200 m² Wohnfläche. Was darüber hinausgeht, wird anteilig besteuert.

Die Regel hat einen Haken, der oft erst Jahre später auffällt: Wer innerhalb der zehn Jahre auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend — die Erbschaftsteuer wird dann nachträglich in voller Höhe festgesetzt. Ausnahmen gelten nur bei zwingenden Gründen, etwa wenn der Erbe selbst pflegebedürftig wird. Die Familienheim-Regel ist deshalb keine Entscheidung für den Moment, sondern eine Bindung für ein Jahrzehnt.

Behalten, vermieten oder verkaufen — die Optionen abwägen

Es gibt keine pauschale Antwort. Jede Option hat Vor- und Nachteile, die von Ihrer persönlichen Situation abhängen.

Selbst einziehen kommt infrage, wenn die Immobilie zu Ihrem Leben passt — Lage, Größe, Zustand — und Sie die Erbschaftsteuer über die Eigennutzung vermeiden wollen. Bedenken Sie aber: Ein Haus, das Sie zehn Jahre lang bewohnen müssen, um steuerfrei zu bleiben, ist eine langfristige Bindung. Und wenn das Haus erheblichen Sanierungsbedarf hat, kommen die Kosten dafür zu den laufenden Ausgaben hinzu.

Vermieten kann eine langfristige Einnahmequelle sein — aber nur, wenn das Haus in einem vermietbaren Zustand ist und die Lage eine ausreichende Nachfrage bietet. In Amberg-Stadt ist die Vermietung von Einfamilienhäusern weniger üblich als in Großstädten, die Nachfrage nach Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern ist dagegen stabil. Bedenken Sie: Als Vermieter tragen Sie die Instandhaltungskosten und haben Pflichten gegenüber den Mietern.

Verkaufen ist oft die pragmatischste Lösung — besonders wenn mehrere Erben beteiligt sind, niemand die Immobilie selbst nutzen möchte, oder der Sanierungsaufwand unverhältnismäßig hoch ist. Beim Verkauf sollten Sie die Spekulationsfrist beachten: Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft oder es bis zum Tod selbst bewohnt, können Sie in der Regel steuerfrei verkaufen. Maßgeblich ist das Kaufdatum des Erblassers, nicht der Zeitpunkt der Erbschaft. Alle Details zu Fristberechnung und Ausnahmen erklärt unser Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien.

Geerbtes Haus verkaufen: Diese Steuern spielen eine Rolle

Wer ein geerbtes Haus verkaufen will, hat es mit zwei völlig verschiedenen Steuern zu tun, die in Beratungsgesprächen regelmäßig durcheinandergeraten.

Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall — unabhängig davon, ob Sie später verkaufen oder nicht. Sie bemisst sich am Wert des Nachlasses zum Todestag und ist mit dem Steuerbescheid abgeschlossen.

Die Spekulationssteuer entsteht dagegen erst durch den Verkauf, und auch nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Als Erbe übernehmen Sie dabei die Haltedauer des Verstorbenen. In der Praxis heißt das: Die meisten Erben verkaufen steuerfrei, denn das typische Elternhaus ist seit Jahrzehnten im Familienbesitz oder wurde bis zuletzt selbst bewohnt. Kritisch wird es fast nur bei Immobilien, die der Verstorbene erst vor wenigen Jahren gekauft und vermietet hatte.

Zwei Wechselwirkungen sollten Sie vor der Verkaufsentscheidung kennen:

Der Verkauf kann die Familienheim-Befreiung kippen. Wer die geerbte Immobilie steuerfrei übernommen hat, weil er selbst eingezogen ist, und dann doch vor Ablauf der zehn Jahre verkauft, zahlt die gesparte Erbschaftsteuer rückwirkend nach. Wer einen Verkauf für möglich hält, sollte die Befreiung deshalb gar nicht erst zur Grundlage seiner Planung machen.

Der Verkaufspreis kann die Erbschaftsteuer senken. Verkaufen Sie das Haus innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall zu einem marktüblichen Preis, kann dieser tatsächlich erzielte Kaufpreis dem Finanzamt als Nachweis dienen, dass der pauschal festgesetzte Wert zu hoch war (§ 198 BewG). Liegt Ihr Steuerbescheid über dem realistischen Verkaufswert, lohnt es sich, diese Reihenfolge mit dem Steuerberater durchzuspielen, bevor der Bescheid bestandskräftig wird.

Erbengemeinschaft: Wenn mehrere Erben entscheiden müssen

Erbt nicht eine einzelne Person, sondern mehrere — typischerweise Geschwister — entsteht eine Erbengemeinschaft. Und das bedeutet: Alle müssen sich einig sein. Kein einzelner Erbe kann das Haus allein verkaufen.

In der Praxis führt das oft zu Konflikten. Ein Geschwisterteil möchte das Elternhaus behalten, ein anderer braucht Geld, ein dritter wohnt 500 Kilometer entfernt und hat kein Interesse an der Immobilie. Diese Situationen lösen sich selten von selbst.

Der sinnvollste Weg: Frühzeitig den Wert der Immobilie professionell ermitteln lassen, damit alle Beteiligten auf derselben Faktenbasis diskutieren. Wenn einer das Haus übernehmen möchte, muss er die anderen auszahlen — und dafür brauchen alle einen belastbaren Wert. Wenn alle verkaufen wollen, brauchen Sie ebenfalls eine fundierte Bewertung als Grundlage für den Angebotspreis.

Die Notlösung — eine Teilungsversteigerung — sollten Sie nach Möglichkeit vermeiden. Dabei wird das Haus gerichtlich versteigert, und der erzielte Preis liegt fast immer deutlich unter dem Marktwert.

Die erbschaftsteuerliche Situation hängt von Verwandtschaftsgrad, Immobilienwert und weiterem Nachlassvermögen ab. Dieser Ratgeber gibt einen Überblick, ersetzt aber keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Wenden Sie sich bei konkreten Fragen an einen Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht.

Häufige Fragen zur geerbten Immobilie

Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen? Ja, sobald Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Dafür brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament. Der Erbschein wird beim Amtsgericht Amberg beantragt und kann einige Wochen dauern. Steuerlich sollten Sie vorher prüfen, ob die Spekulationsfrist abgelaufen ist, um eine mögliche Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn zu vermeiden.

Muss ich das geerbte Haus sanieren? Bestimmte Maßnahmen sind nach dem GEG verpflichtend — etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke und unter Umständen der Austausch alter Heizungsanlagen. Die Frist beginnt ab Eigentumsübergang. Darüber hinausgehende Sanierungen sind freiwillig, können aber den Verkaufspreis erhöhen oder die Vermietbarkeit verbessern.

Wie hoch ist die Erbschaftsteuer auf ein Haus? Die Erbschaftsteuer auf ein Haus hängt vom Immobilienwert und Ihrem Verwandtschaftsgrad ab. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 €, Ehepartner 500.000 €. Was darüber liegt, wird je nach Steuerklasse mit 7 bis 30 % besteuert. Wer die Immobilie selbst bezieht und zehn Jahre bewohnt, kann sie unter bestimmten Bedingungen steuerfrei erben.

Wann kann ich ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen? Meist sofort: Hatte der Verstorbene die Immobilie länger als zehn Jahre im Eigentum oder hat er sie bis zuletzt selbst bewohnt, fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an — als Erbe übernehmen Sie seine Haltedauer. Vorsicht nur, wenn Sie die Erbschaftsteuer-Befreiung als Familienheim nutzen: Sie entfällt rückwirkend, wenn Sie vor Ablauf von zehn Jahren verkaufen.

Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu renovieren? Kleine optische Maßnahmen — Entrümpeln, Streichen, Garten pflegen — verbessern den Eindruck bei Besichtigungen und lohnen sich fast immer. Größere Investitionen wie eine neue Heizung oder ein neues Bad rechnen sich vor dem Verkauf selten. Sinnvoller ist es, den Zustand transparent zu kommunizieren und den Preis entsprechend anzupassen. Ein Bauberater kann einschätzen, welche Maßnahmen sich lohnen und welche nicht.

Den Wert des geerbten Hauses kennen — und dann entscheiden

Ob Sie behalten, vermieten oder verkaufen: Ohne eine fundierte Wertermittlung treffen Sie jede Entscheidung im Nebel. Bei geerbten Immobilien in Amberg kommt hinzu, dass viele Häuser einen Sanierungsstau aufweisen, der den Marktwert erheblich beeinflusst — aber vom Finanzamt bei der Bewertung oft nicht berücksichtigt wird.

Jürgen Tresch kann als Bauberater und Immobilienmakler genau die Fragen beantworten, die Erben am meisten beschäftigen: Was ist das Haus im aktuellen Zustand wert? Welche Sanierungen wären nötig und was kosten sie? Lohnt sich der Verkauf oder die Vermietung? Und wie komme ich bei der Erbschaftsteuer zu einer fairen Bewertung? Diese Einschätzung verbindet Marktkenntnis mit baufachlicher Substanzbewertung — genau das, was Erben in dieser Situation brauchen.

→ Mehr zur Immobilienbewertung: Immobilienbewertung Amberg. → Informationen zum Verkaufsablauf: Haus verkaufen in Amberg. → Beratung zum baulichen Zustand: Bauberatung in Amberg.