Maklercourtage in Bayern (2026): Wer zahlt, wie hoch, und warum?

Eines der häufigsten Themen, über das Verkäufer und Käufer nachdenken, ist die Maklercourtage. Wie viel kostet ein Makler in Bayern? Wer zahlt ihn? Und ist die Provision verhandelbar?

Oft wird die Entscheidung für oder gegen einen Makler allein an dem Prozentsatz festgemacht. Das ist menschlich, greift aber zu kurz. Als Makler und Bauberater in Amberg möchte ich Ihnen volle Transparenz über die Kostenstruktur im Jahr 2026 geben – ohne Wenn und Aber.

Das Gesetz zur Teilung der Maklerkosten

Lange Zeit gab es in Deutschland unterschiedliche Regelungen. Seit Ende 2020 gilt für den Verkauf von Wohnimmobilien an Privatpersonen (Verbraucher) bundesweit ein klares Gesetz: Die Teilung der Maklercourtage.

Das bedeutet: Wenn ein Makler für beide Seiten (Verkäufer und Käufer) tätig wird, dürfen die Kosten nur noch genau hälftig geteilt werden. Es ist in Bayern nicht mehr erlaubt, dass der Verkäufer den Makler beauftragt, die Kosten aber zu 100 % auf den Käufer abwälzt.

Die drei möglichen Modelle beim Hausverkauf

Die Doppelprovision (Der Standardfall in Amberg) Der Makler schließt sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Vertrag. Beide zahlen am Ende exakt die gleiche Provision. Dies ist das fairste und in Bayern üblichste Modell.
Die reine Innenprovision Der Verkäufer zahlt den Makler komplett allein. Für den Käufer ist die Vermittlung dann “provisionsfrei”. Dieses Modell wählen Verkäufer manchmal, um die Immobilie für Käufer attraktiver wirken zu lassen.
Die Abwälzung Der Verkäufer beauftragt den Makler, der Käufer erstattet dem Verkäufer später einen Teil der Maklerkosten. Auch hier darf der Käufer maximal 50 % der Gesamtkosten tragen.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Bayern 2026?

Die Höhe der Courtage ist gesetzlich nicht starr gedeckelt, sondern unterliegt der freien Vereinbarung. In der Praxis hat sich in Bayern und der Oberpfalz (also auch in Amberg, Regensburg und Nürnberg) jedoch ein klarer Markstandard etabliert.

Die marktübliche Gesamtprovision liegt in Bayern bei 7,14 % (inkl. MwSt.) des beurkundeten Kaufpreises. Durch die gesetzliche Teilung ergibt sich für beide Seiten folgender Anteil:

Tabelle: Maklercourtage bei Einfamilienhäusern und Wohnungen (Bayern 2026)

Partei	Provisionsanteil (netto)	Provisionsanteil (inkl. 19% MwSt.)
Käufer zahlt	3,00 %	3,57 %
Verkäufer zahlt	3,00 %	3,57 %
Gesamt	6,00 %	7,14 %

Ein Rechenbeispiel: Sie verkaufen Ihr Haus in Amberg für 300.000 €.

Der Käufer zahlt 300.000 € × 3,57 % = 10.710 €.
Der Verkäufer zahlt 300.000 € × 3,57 % = 10.710 €.

Ausnahmen: Wann das Teilungsgesetz nicht greift

Die hälftige Teilung gilt nur, wenn ein Einfamilienhaus (auch mit Einliegerwohnung) oder eine Eigentumswohnung an einen Verbraucher (Privatperson) verkauft wird.

Das Gesetz gilt nicht bei:

Mehrfamilienhäusern / Zinshäusern
Gewerbeimmobilien
Unbebauten Grundstücken
Verkäufen an gewerbliche Käufer (z.B. Bauträger oder Immobilien-GmbHs)

In diesen Fällen kann die Courtage weiterhin frei verhandelt und theoretisch auch komplett vom Käufer getragen werden.

Warum die Provision kein “Wegwerf-Geld” ist

Viele Eigentümer fragen sich: Sind knapp 11.000 € Provision gerechtfertigt, nur um das Haus ins Internet zu stellen? Die klare Antwort: Wenn ein Makler nur das tut, ist er das Geld nicht wert.

Ein exzellenter Makler holt sein Honorar für Sie wieder herein. Und zwar so:

Präzise Wertermittlung: Eine um 5 % falsche Preiseinschätzung kostet Sie bei einem 300.000 € Haus sofort 15.000 €. Die Provision haben Sie in diesem Moment schon “gespart”, wenn das Haus marktgerecht bewertet ist.
Haftungsminimierung: Fehler im Kaufvertrag oder beim Energieausweis können Jahre später zu Regressforderungen führen.
Bonitätsprüfung: Ein geplatzter Notarvertrag, weil die Bank des Käufers im letzten Moment abspringt, kostet Sie Nerven, Zeit und oft auch Geld.

Als IHK-geprüfter Makler und zertifizierter Bauberater in Amberg biete ich Ihnen einen Mehrwert, der über die reine Vermittlung weit hinausgeht. Ich prüfe die Bausubstanz, kann Käufern Sanierungskosten fundiert vorrechnen und entkräfte unberechtigte Einwände (“Das Dach muss doch sofort neu!”) mit baufachlichen Argumenten. Das schützt Ihren Verkaufspreis in den Preisverhandlungen.

Häufige Fragen zur Maklerprovision

Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar? Für private Verkäufer und Käufer ist die Provision in der Regel nicht als Werbungskosten oder haushaltsnahe Dienstleistung absetzbar. Ausnahme: Vermieter können die Maklergebühren beim Kauf eines Mietobjekts zu den Anschaffungskosten zählen (und über die Jahre abschreiben).

Wann wird die Provision fällig? Die Courtage wird erst fällig und zahlbar, wenn der Kaufvertrag beim Notar rechtskräftig beurkundet wurde. Es gibt keine Vorkasse. Kein Verkauf = Keine Provision.

Kann ich die Provision verhandeln? Die Courtage ist Verhandlungssache. Seien Sie sich jedoch bewusst: Ein Makler, der seine eigene Provision sofort um 50 % kürzt, ist vermutlich auch in den Preisverhandlungen für Ihr Haus kein harter Verhandlungspartner. Entscheidend ist die Qualität der Leistung, nicht der günstigste Tarif.

Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie aktuell wert ist? → Nutzen Sie unsere Kostenlose Wertermittlung in Amberg.