Grunderwerbsteuer Bayern 2026: Höhe, Fälligkeit und legale Spartipps

Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5 % des beurkundeten Kaufpreises — bundesweit der niedrigste Satz, unverändert seit 1997. Bei einem Haus für 350.000 € in Amberg sind das 12.250 €, die das Finanzamt kurz nach dem Notartermin anfordert. Klingt simpel, ist es meistens auch. Trotzdem verschenken Käufer regelmäßig Geld: weil die mitgekaufte Einbauküche im Kaufpreis steckt, weil beim Neubau Grundstück und Haus ungünstig beurkundet werden, oder weil niemand erklärt hat, dass ohne bezahlte Grunderwerbsteuer kein Grundbucheintrag passiert. Hier lesen Sie, wie die Steuer 2026 berechnet wird, wer sie zahlt, welche Ausnahmen gelten — und an welchen Stellschrauben Sie legal drehen können.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern 2026?

Bayern erhebt seit 1997 unverändert 3,5 % — und ist damit das einzige Bundesland, das nie erhöht hat. Seit die Länder 2006 ihre Steuersätze selbst festlegen dürfen, haben fast alle anderen kräftig zugelangt. Die Spanne reicht heute bis 6,5 %.

Bundesland	Grunderwerbsteuer 2026
Bayern	3,5 %
Baden-Württemberg	5,0 %
Thüringen	5,0 %
Sachsen	5,5 %
Berlin	6,0 %
Nordrhein-Westfalen	6,5 %
Schleswig-Holstein	6,5 %

Der Satz gilt für alles, was grunderwerbsteuerpflichtig ist: Häuser, Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke, in München genauso wie in Amberg oder Kümmersbruck. Berechnungsgrundlage ist der im Notarvertrag beurkundete Kaufpreis — nicht der Verkehrswert und nicht der Bodenrichtwert.

Für Käufer in der Oberpfalz heißt das konkret: Wer hier kauft, zahlt fast nur die Hälfte dessen, was in Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein fällig wäre.

Beispielrechnung: Was beim Hauskauf in Amberg zusammenkommt

Bestandshäuser in Amberg kosten im Schnitt rund 2.716 €/m² (immoportal-Preisatlas, Stand Juli 2026). Ein typisches Einfamilienhaus mit 130 m² liegt damit bei etwa 350.000 €.

Grunderwerbsteuer: 350.000 € × 3,5 % = 12.250 €
Zum Vergleich in NRW: 350.000 € × 6,5 % = 22.750 € — über 10.000 € mehr für dasselbe Haus.

Die Grunderwerbsteuer ist allerdings nur ein Teil der Kaufnebenkosten. In Bayern kommen zusammen:

Kostenposition	Satz	Bei 350.000 €
Grunderwerbsteuer	3,5 %	12.250 €
Notar & Grundbuch	ca. 1,5–2 %	ca. 5.250–7.000 €
Maklerprovision (Käuferanteil)	3,57 %	12.495 €
Gesamt	ca. 8,6–9 %	ca. 30.000–31.700 €

Diese Summe muss in der Regel aus Eigenkapital kommen — Banken finanzieren Nebenkosten nur ungern mit. Wer ein Kaufbudget plant, rechnet in Bayern also am besten mit rund 9 % Aufschlag auf den Kaufpreis. Wie sich die Maklerkosten genau verteilen, steht im Ratgeber zur Maklerprovision in Bayern.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer — Käufer oder Verkäufer?

Das Gesetz macht es sich einfach: Nach § 13 GrEStG sind Käufer und Verkäufer Gesamtschuldner — das Finanzamt kann die Steuer von beiden verlangen. Im Kaufvertrag wird die Zahlungspflicht aber praktisch immer dem Käufer zugewiesen, und das Finanzamt hält sich zuerst an den, der im Vertrag steht.

Ein Detail, das viele Verkäufer nicht kennen: Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt den Verkäufer in Anspruch nehmen. In der Praxis kommt das selten vor, weil ohne bezahlte Steuer die Eigentumsumschreibung nicht stattfindet — der Käufer hat also selbst das größte Interesse zu zahlen.

Wann wird die Steuer fällig? Der Ablauf nach dem Notartermin

Nach der Beurkundung läuft ein festes Verfahren ab, das Käufer kennen sollten — schon allein, um die Liquidität zu planen:

Der Notar meldet den Kauf ans Finanzamt (Veräußerungsanzeige). Das passiert automatisch, Sie müssen nichts tun.
Das Finanzamt schickt den Steuerbescheid — je nach Auslastung meist innerhalb von vier bis acht Wochen.
Zahlungsfrist: ein Monat ab Bekanntgabe des Bescheids.
Nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — und erst mit dieser Bescheinigung trägt das Grundbuchamt Sie als neuen Eigentümer ein.

Der letzte Punkt ist der entscheidende: Bis zur bezahlten Grunderwerbsteuer sind Sie rechtlich noch nicht Eigentümer, sondern nur durch eine Auflassungsvormerkung geschützt. Wer die Steuer schleifen lässt, riskiert Säumniszuschläge und verzögert die eigene Eintragung.

So prüfen Sie Ihren Grunderwerbsteuerbescheid

Der Bescheid vom Finanzamt ist kurz — meist eine Seite. Trotzdem lohnt der prüfende Blick auf drei Punkte, bevor Sie überweisen:

Stimmt die Bemessungsgrundlage? Maßgeblich ist der beurkundete Kaufpreis für Grundstück und Gebäude. Wurde im Notarvertrag Inventar separat ausgewiesen (dazu gleich mehr), darf dieser Anteil nicht in der Bemessungsgrundlage auftauchen. Genau das geht in der Praxis gelegentlich schief — vor allem, wenn die Inventarliste nur in einer Anlage zum Vertrag steht.

Stimmt der Steuersatz? Für jeden Kauf in Bayern gelten 3,5 %. Das klingt banal, wird aber relevant, wenn Sie in Grenznähe kaufen: Entscheidend ist, wo das Grundstück liegt, nicht wo Sie wohnen. Ein Grundstück in Tschechien oder ein Ferienhaus in einem anderen Bundesland folgt anderen Regeln.

Stimmt die Frist? Die Monatsfrist läuft ab Bekanntgabe des Bescheids, nicht ab Notartermin. Gegen einen fehlerhaften Bescheid können Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen — die Zahlungspflicht bleibt davon allerdings zunächst unberührt, es sei denn, das Finanzamt gewährt Aussetzung der Vollziehung.

Wer unsicher ist, ob der Bescheid korrekt gerechnet ist, klärt das am besten vor Ablauf der Einspruchsfrist — danach ist er bestandskräftig.

Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt

Es gibt eine Handvoll gesetzlicher Ausnahmen — und eine davon wird häufig missverstanden:

Bagatellgrenze 2.500 €: Kaufpreise bis 2.500 € sind steuerfrei. Achtung, das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag — bei 2.501 € wird der volle Betrag besteuert, nicht nur der Euro darüber.
Verkauf innerhalb der Familie in gerader Linie: Übertragungen zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln sowie zwischen Ehe- und eingetragenen Lebenspartnern sind steuerfrei. Der Verkauf unter Geschwistern dagegen nicht — hier fällt die Steuer regulär an.
Erbschaft und Schenkung: Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, zahlt keine Grunderwerbsteuer — hier greift stattdessen das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht mit eigenen Freibeträgen. Was dann zu tun ist, steht im Ratgeber Immobilie geerbt — was tun?
Rückabwicklung: Platzt der Kauf und wird der Vertrag innerhalb von zwei Jahren rückabgewickelt, erstattet das Finanzamt die Steuer auf Antrag (§ 16 GrEStG).

Drei legale Wege, die Grunderwerbsteuer zu senken

Die Steuer bemisst sich am beurkundeten Kaufpreis für das Grundstück samt Gebäude. Alles, was nicht fest dazugehört, kann herausgerechnet werden — und beim Neubau lässt sich die Bemessungsgrundlage von vornherein klein halten.

Bewegliches Inventar getrennt ausweisen

Einbauküche, Sauna, Markise, Möbel, Gartengeräte: Wird mitverkauftes Inventar im Kaufvertrag separat mit realistischem Wert beziffert, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Bei einer Küche im Wert von 15.000 € spart das in Bayern immerhin 525 €. Wichtig: Die Werte müssen belegbar sein (Rechnungen, Alter, Zustand) — Finanzämter fragen bei auffällig hohen Inventaranteilen nach. Und die Bank sollte informiert sein, denn der reine Immobilienwert als Beleihungsgrundlage sinkt entsprechend.

Photovoltaik-Anlage herausrechnen

Eine Aufdach-Anlage gilt steuerlich als Betriebsvorrichtung und gehört nicht zum Gebäude — ihr Wert kann im Vertrag separat ausgewiesen werden. Anders bei dachintegrierten Anlagen: Die zählen zum Gebäude und bleiben steuerpflichtig.

Beim Neubau: Grundstück und Hausbau sauber trennen

Wer ein Grundstück kauft und später baut, zahlt Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück — sofern Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich unabhängig voneinander sind. Kauft man dagegen vom Bauträger oder sind beide Verträge erkennbar verknüpft (“einheitliches Vertragswerk”), besteuert das Finanzamt Grundstück plus Baukosten. Bei 150.000 € Grundstück und 400.000 € Baukosten macht das den Unterschied zwischen 5.250 € und 19.250 € Steuer. Was ein Neubau in der Region insgesamt kostet, zeigt der Ratgeber Hausbau-Kosten in Amberg.

Ein verbreiteter Irrtum zum Schluss: Die Instandhaltungsrücklage beim Wohnungskauf mindert die Bemessungsgrundlage seit einem BFH-Urteil von 2020 nicht mehr — dieser früher beliebte Spartipp funktioniert nicht mehr.

Besonderheiten in Amberg und der Oberpfalz

Für Käufer in der Region wirkt der bayerische Steuersatz doppelt: 3,5 % fallen hier auf ohnehin moderate Kaufpreise an. Eine Eigentumswohnung in Amberg kostet im Schnitt 3.118 €/m² — bei 80 m² also rund 250.000 €, macht 8.750 € Grunderwerbsteuer. Für dieselbe Wohnung in München wären beim dortigen Preisniveau schnell 25.000 € und mehr fällig, bei identischem Steuersatz.

Wer ein Baugrundstück im Landkreis Amberg-Sulzbach sucht — etwa in Kümmersbruck, Ursensollen oder Sulzbach-Rosenberg — kann die Bodenrichtwerte vorab kostenlos über das Portal BORIS Bayern einsehen. Das hilft bei der Einschätzung, ob der aufgerufene Preis marktgerecht ist; besteuert wird am Ende aber immer der tatsächlich beurkundete Kaufpreis. Worauf bei der Grundstückssuche sonst zu achten ist, steht im Ratgeber Grundstück kaufen in Amberg.

Aus der Beratungspraxis: Käufer unterschätzen selten die Grunderwerbsteuer selbst — die steht in jeder Finanzierungsberatung. Unterschätzt wird der Zeitpunkt. Die Steuer wird häufig fällig, bevor die erste Darlehensrate läuft, und muss aus Eigenmitteln bezahlt werden, während gleichzeitig Notar und Makler ihre Rechnungen stellen. Wer knapp kalkuliert, gerät genau in diesen Wochen ins Rutschen.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick über die Grunderwerbsteuer in Bayern und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Bei Fragen zu Ihrem konkreten Kaufvertrag wenden Sie sich an Ihren Notar oder einen Steuerberater.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Bayern

Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar? Bei selbst genutzten Immobilien nein. Vermieter können sie als Anschaffungsnebenkosten dem Gebäudewert zuschlagen und über die Abschreibung geltend machen. Bei betrieblich genutzten Immobilien gehört sie ebenfalls zu den Anschaffungskosten.

Fällt die Steuer auch beim Kauf eines unbebauten Grundstücks an? Ja, ebenfalls 3,5 % auf den Kaufpreis. Der Vorteil: Bauen Sie später mit einem unabhängigen Bauunternehmen, bleiben die Baukosten steuerfrei — nur das Grundstück wurde besteuert.

Was passiert, wenn ich den Bescheid nicht fristgerecht zahlen kann? Das Finanzamt erhebt Säumniszuschläge (1 % pro angefangenem Monat), und die Unbedenklichkeitsbescheinigung bleibt aus — ohne sie keine Eigentumsumschreibung. In Härtefällen ist Stundung möglich; sprechen Sie das Finanzamt vor Fristablauf an, nicht danach.

Bekomme ich die Steuer zurück, wenn der Kauf rückgängig gemacht wird? Ja. Wird der Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren aufgehoben oder rückabgewickelt, erstattet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer auf Antrag nach § 16 GrEStG vollständig.

Kommt ein Freibetrag für Ersterwerber? Darüber wird seit Jahren diskutiert, auch Bayern hat sich auf Bundesebene dafür stark gemacht. Umgesetzt ist bislang nichts (Stand: Juli 2026) — es bleibt bei 3,5 % ab dem ersten Euro über der Bagatellgrenze.

Kaufnebenkosten geklärt — und die Substanz?

Die Grunderwerbsteuer ist planbar: 3,5 %, ein Bescheid, eine Frist. Die teuren Überraschungen beim Hauskauf stecken woanders — im Dach, im Keller, in der Haustechnik. Als Makler und Bauberater prüfe ich für Käufer in Amberg und Umgebung die Bausubstanz, bevor unterschrieben wird: damit Sie wissen, was auf den Kaufpreis in den nächsten Jahren noch draufkommt. Wenn Sie gerade suchen, finden Sie hier den Einstieg: Haus kaufen in Amberg — oder direkt eine ehrliche Einschätzung Ihrer Wunschimmobilie.