Notarkosten beim Hauskauf 2026: Höhe, Beispielrechnung und wer sie zahlt

Für Notar und Grundbuchamt zahlen Käufer beim Hauskauf zusammen etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises — bei einem Haus für 400.000 € also rund 5.700 bis 8.000 €, je nachdem ob eine Grundschuld bestellt wird. Die Höhe ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich festgelegt. Das hat eine angenehme Konsequenz: Es gibt keinen “teuren” und keinen “günstigen” Notar, Preisvergleiche sind sinnlos. Und eine unangenehme: Verhandeln ist ausgeschlossen. Was genau hinter den Positionen auf der Notarrechnung steckt, wann sie fällig wird, was davon der Verkäufer trägt und an welchen Stellen sich trotzdem legal sparen lässt — das klärt dieser Ratgeber.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?

Als Faustregel für die Kalkulation:

• Ohne Finanzierung: rund 1 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuchamt zusammen
• Mit Grundschuld (Normalfall): rund 1,4 bis 2 %

Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert — beim Kaufvertrag ist das der Kaufpreis, bei der Grundschuld die Darlehenshöhe. Aus der Gebührentabelle des GNotKG ergibt sich für jeden Wert eine “einfache Gebühr”, die je nach Leistung mit einem Faktor multipliziert wird: 2,0 für die Beurkundung des Kaufvertrags, je 0,5 für Vollzug und Betreuung, 1,0 für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Zwei Dinge überraschen Käufer regelmäßig: Erstens steigen die Gebühren degressiv — ein doppelt so teures Haus kostet nicht das Doppelte an Notargebühren. Zweitens kommt auf die Notarleistungen 19 % Umsatzsteuer, auf die Gebühren des Grundbuchamts dagegen nicht — das Gericht stellt steuerfrei in Rechnung.

Beispielrechnung: Haus für 400.000 € mit 300.000 € Finanzierung

Ein Einfamilienhaus mit knapp 150 m² kostet in Amberg nach aktuellem Preisniveau (Ø 2.716 €/m², Stand Juli 2026) rund 400.000 €. Wird davon 300.000 € über die Bank finanziert, sieht die Rechnung so aus:

Position	Gebühr	Betrag
Beurkundung Kaufvertrag	2,0	1.570,00 €
Vollzugstätigkeit	0,5	392,50 €
Betreuungstätigkeit	0,5	392,50 €
Grundschuldbestellung (300.000 €)		1.270,00 €
Zwischensumme Notar (netto)		3.625,00 €
+ 19 % Umsatzsteuer		ca. 630,00 €
Notar gesamt (brutto)		ca. 3.936,00 €
Auflassungsvormerkung (Grundbuchamt)	0,5	392,50 €
Eigentumsumschreibung (Grundbuchamt)	1,0	785,00 €
Eintragung Grundschuld (Grundbuchamt)	1,0	635,00 €
Grundbuchamt gesamt		1.812,50 €
Gesamtkosten Notar + Grundbuch		ca. 5.750 €

Das entspricht etwa 1,4 % des Kaufpreises. Ohne Grundschuld — etwa bei einem Kauf komplett aus Eigenmitteln — schrumpft die Rechnung auf rund 4.000 €, also etwa 1 %.

Zusammen mit der Grunderwerbsteuer von 3,5 % in Bayern und der Maklerprovision von 3,57 % summieren sich die Kaufnebenkosten in der Region auf rund 8,5 bis 9 % — Geld, das Banken üblicherweise nicht mitfinanzieren.

Richtwerte: Notar- und Grundbuchkosten nach Kaufpreis

Für die schnelle Budgetplanung — gerundete Richtwerte auf Basis der GNotKG-Systematik, jeweils Notar und Grundbuchamt zusammen:

Kaufpreis	Mit Finanzierung (ca. 1,4–1,5 %)	Ohne Finanzierung (ca. 1 %)
250.000 €	ca. 3.600 €	ca. 2.500 €
300.000 €	ca. 4.300 €	ca. 3.000 €
400.000 €	ca. 5.750 €	ca. 4.000 €
500.000 €	ca. 7.000 €	ca. 5.000 €

Die Werte mit Finanzierung unterstellen eine Grundschuld von etwa 75 % des Kaufpreises — der in der Region übliche Rahmen. Wer mehr fremdfinanziert, liegt etwas darüber; wer weniger aufnimmt, darunter. Auf den Euro genau rechnet es ohnehin erst der Notar: Die Rechnung folgt der Gebührentabelle, nicht einer Prozentformel, und einzelne Vertragsdetails (Vollmachten, mehrere Käufer, Belastungen) verschieben das Ergebnis um einige hundert Euro.

Wichtig für die Einordnung: Diese Beträge sind kein regionaler Durchschnitt, sondern gelten deutschlandweit identisch. Ein Käufer in Amberg zahlt für denselben Vertrag exakt dasselbe wie einer in Frankfurt — nur dass der Kaufpreis, auf den gerechnet wird, in der Oberpfalz meist deutlich freundlicher ausfällt.

Wer zahlt die Notarkosten — und was trägt der Verkäufer?

Im Kaufvertrag wird die Kostentragung geregelt, und der Standard ist eindeutig: Der Käufer zahlt Notar und Grundbuchamt, denn er wählt in der Regel auch den Notar aus. Rechtlich haften allerdings beide Vertragsparteien als Gesamtschuldner — platzt beim Käufer die Zahlung, kann der Notar den Verkäufer in Anspruch nehmen.

Der Verkäufer hat trotzdem eigene Posten: Die Löschung seiner alten Grundschulden und anderer eingetragener Rechte geht auf seine Rechnung, ebenso die Kosten für Genehmigungen, die nur ihn betreffen. Bei einem durchschnittlichen Bestandshaus sind das meist einige hundert Euro. Verkäufer, die den gesamten Ablauf verstehen wollen, finden die Übersicht im Ratgeber Hausverkauf Schritt für Schritt.

Wann kommt die Rechnung — und wann muss sie bezahlt sein?

Die Notarrechnung kommt kurz nach der Beurkundung und ist sofort fällig — nicht erst bei Kaufpreiszahlung oder Schlüsselübergabe. Das Grundbuchamt rechnet separat ab, sobald die Eintragungen vorgenommen werden.

Für die Liquiditätsplanung heißt das: In den Wochen nach dem Notartermin treffen drei Rechnungen fast gleichzeitig ein — Notar, Grunderwerbsteuer, Makler. Alle drei müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden, während die Darlehensauszahlung meist erst mit der Kaufpreisfälligkeit läuft. Wer sein Eigenkapital komplett in den Kaufpreis gesteckt hat, gerät genau hier ins Rutschen. Kalkulieren Sie die Nebenkosten deshalb von Anfang an als separaten, sofort verfügbaren Betrag.

Was der Notar für sein Geld eigentlich tut

Ohne Notar kein Hauskauf — die Beurkundungspflicht steht in § 311b BGB. Aber der Notar ist mehr als eine gesetzliche Formalie:

• Er sichert die Reihenfolge ab. Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch verhindert, dass der Verkäufer das Haus ein zweites Mal verkauft oder es kurz vor der Umschreibung belastet wird.
• Er koordiniert die Fälligkeit. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn alle Voraussetzungen geprüft sind — Vormerkung eingetragen, Löschungsunterlagen der Verkäuferbank liegen vor, Vorkaufsrechte geklärt. Erst dann fließt Geld.
• Er ist neutral. Der Notar berät beide Seiten zur rechtlichen Gestaltung — aber er bewertet weder den Kaufpreis noch den Zustand des Hauses.

Der letzte Punkt wird oft missverstanden. Dass der Vertrag juristisch sauber ist, sagt nichts darüber aus, ob das Dach noch zehn Jahre hält oder der Preis marktgerecht ist. Die wirtschaftliche und bautechnische Prüfung bleibt Sache des Käufers — hier setzt eine Hauskaufberatung mit Substanz-Check an, bevor unterschrieben wird.

Wo sich bei den Notarkosten sparen lässt — und wo nicht

An den Gebührensätzen selbst: nirgends. Sie sind Gesetz. Drei Stellschrauben gibt es trotzdem:

Grundschuld nur in der nötigen Höhe bestellen. Die Grundschuldkosten hängen an der Darlehenssumme. Wer 300.000 € braucht, aber “auf Vorrat” 350.000 € eintragen lässt, zahlt bei Notar und Grundbuchamt entsprechend mehr — meist ohne echten Nutzen.

Mitverkauftes Inventar separat ausweisen. Küche, Sauna oder Möbel senken den Geschäftswert des Kaufvertrags — und damit neben der Grunderwerbsteuer auch die Notar- und Grundbuchgebühren, die sich am selben Wert bemessen.

Zusatzleistungen hinterfragen. Vollmachten, Rangbescheinigungen, Treuhandabwicklungen — alles hat seinen Gebührentatbestand. Vieles davon ist sinnvoll, manches verzichtbar. Fragen Sie im Vorgespräch, welche Positionen anfallen und wofür.

Ein Kostenrisiko wird gern übersehen: Auch ein nicht beurkundeter Vertragsentwurf kann Gebühren auslösen. Wer den Entwurf bestellt und den Kauf dann abbläst, bekommt unter Umständen eine Entwurfsgebühr in Rechnung gestellt — je nach Bearbeitungsstand bis zur Höhe der vollen Beurkundungsgebühr.

Der Notartermin in der Praxis: Ablauf in Amberg und Umgebung

So läuft es bei Käufen in der Region typischerweise ab: Der Käufer beauftragt den Notar, der Vertragsentwurf geht vorab an beide Seiten. Beim Kauf vom Bauträger oder von einem Unternehmen sind zwei Wochen Prüffrist gesetzlich vorgeschrieben; unter Privatleuten ist die Vorablektüre üblich und dringend zu empfehlen — der Termin selbst ist nicht der Ort, um Vertragspassagen zum ersten Mal zu lesen.

Die Beurkundung dauert je nach Vertrag 45 bis 90 Minuten. Der Notar liest den vollständigen Vertrag vor — das ist Pflicht — und beantwortet Verständnisfragen. Danach läuft die Maschinerie: Vormerkung, Veräußerungsanzeige ans Finanzamt, Fälligkeitsmitteilung, Kaufpreiszahlung, Umschreibung. Wie die Grunderwerbsteuer in diese Kette eingreift und warum ohne sie kein Grundbucheintrag passiert, steht im Ratgeber zur Grunderwerbsteuer in Bayern.

Aus der Begleitung von Käufen in Amberg, Kümmersbruck und dem Landkreis: Die häufigste Panne ist keine juristische, sondern eine organisatorische — fehlende Unterlagen der Verkäuferseite (Löschungsbewilligungen, Erbnachweise), die die Fälligkeit um Wochen verschieben. Wer früh nachfragt, spart sich die Hängepartie zwischen Notartermin und Einzug.

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Die genannten Beträge sind Richtwerte auf Basis der GNotKG-Gebührentabelle und ersetzen keine rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall. Die verbindliche Berechnung für Ihren Kaufvertrag nimmt der beauftragte Notar vor, Fragen zur steuerlichen Absetzbarkeit klärt ein Steuerberater.

Häufige Fragen zu Notarkosten

Sind Notarkosten steuerlich absetzbar? Bei Eigennutzung nein. Vermieter unterscheiden: Die Kosten rund um den Kaufvertrag zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und wirken über die Abschreibung. Die Kosten der Grundschuldbestellung sind dagegen Finanzierungskosten — und als Werbungskosten sofort abziehbar.

Kann ich den Notar frei wählen? Ja. Üblicherweise schlägt der Käufer den Notar vor, weil er die Kosten trägt. Da die Gebühren überall gleich sind, entscheiden praktische Kriterien: Terminverfügbarkeit, Erreichbarkeit, Erfahrung mit der Vertragskonstellation.

Sind die Notarkosten in Bayern höher als anderswo? Nein. Das GNotKG gilt bundesweit einheitlich — ein Notar in Amberg kostet exakt dasselbe wie einer in Hamburg. Was sich zwischen den Ländern unterscheidet, ist die Grunderwerbsteuer, und da liegt Bayern mit 3,5 % vorn.

Was passiert, wenn ich die Notarrechnung nicht zahle? Die Rechnung ist ein vollstreckbarer Titel — der Notar braucht kein Gerichtsverfahren, um sie durchzusetzen. Außerdem haftet der Verkäufer als Gesamtschuldner mit, was das Verhältnis zwischen den Parteien unnötig belastet. Bei Engpässen: vorher ansprechen, nicht aussitzen.

Was kostet später die Löschung der Grundschuld? Ist das Darlehen abbezahlt, kann die Grundschuld gelöscht werden: Die Bank stellt die Löschungsbewilligung kostenlos aus, Notar (Beglaubigung) und Grundbuchamt berechnen zusammen meist einige hundert Euro — bei einer Grundschuld über 300.000 € grob 400 €. Alternativ kann die Grundschuld eingetragen bleiben und bei einer späteren Finanzierung wiederverwendet werden; das spart doppelte Bestellkosten.

Fallen beim Wohnungskauf dieselben Gebühren an? Die Systematik ist identisch, nur der Geschäftswert ist meist niedriger. Eine Besonderheit gibt es: Bei Eigentumswohnungen prüft der Notar zusätzlich Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung — die Gebühren dafür stecken in den normalen Sätzen, extra kostet das nicht.

Die Nebenkosten stehen fest — die Risiken nicht

Notarkosten sind die berechenbarste Position beim Hauskauf: gesetzlich fixiert, auf den Euro vorhersagbar. Die teuren Überraschungen verstecken sich woanders — in der Bausubstanz, der Haustechnik, dem tatsächlichen Marktwert. Als Makler und Bauberater prüfe ich für Käufer in Amberg und Umgebung genau das, bevor der Notartermin überhaupt vereinbart wird. Den Einstieg finden Sie hier: Haus kaufen in Amberg.