Nebenkosten beim Hauskauf 2026: Die vollständige Kostenübersicht
Käufer kalkulieren fast immer den Kaufpreis genau — und die Nebenkosten beim Hauskauf nur grob. Das rächt sich meist in den Wochen nach dem Notartermin, wenn Grunderwerbsteuer, Notarrechnung und Maklerprovision fast gleichzeitig fällig werden und die Bank keinen Cent davon mitfinanziert. Wer weiß, welche Posten wirklich anfallen und in welcher Reihenfolge, gerät nicht in diese Enge. Dieser Ratgeber zeigt die vollständige Kostenübersicht — inklusive der Positionen, die in den meisten Aufstellungen fehlen.
Die drei Pflicht-Nebenkosten im Überblick
Drei Kostenblöcke bilden das Grundgerüst jeder Kaufnebenkosten-Rechnung. Sie fallen bei praktisch jedem Hauskauf an und lassen sich in ihrer Höhe kaum beeinflussen:
| Position | Höhe in Bayern | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % des Kaufpreises | Käufer |
| Notar + Grundbuchamt | ca. 1,0–2,0 % des Kaufpreises | Käufer (überwiegend) |
| Maklerprovision | 3,57 % des Kaufpreises (bei Doppelprovision) | Käufer |
Zusammen kommen Käufer in Bayern damit auf rund 8 bis 9 % des Kaufpreises — bei einem Haus für 400.000 € also etwa 32.000 bis 36.000 €. Jede dieser drei Positionen hat eigene Regeln, Fristen und Sparmöglichkeiten, die einen eigenen Ratgeber wert sind: Details zur Berechnung stehen in den Artikeln zur Grunderwerbsteuer in Bayern, zu den Notarkosten beim Hauskauf und zur Maklerprovision in Bayern. Dieser Überblick setzt die drei Posten in ihre Gesamtsumme ein — und ergänzt, was in den meisten Aufstellungen fehlt.
Was oft vergessen wird: die versteckten Nebenkosten
Neben den drei großen Positionen gibt es kleinere Posten, die einzeln überschaubar wirken, in Summe aber schnell vierstellig werden.
Grundbuchauszug und Vorab-Recherche. Wer vor dem Kauf Grundbuch, Baulastenverzeichnis oder Altlastenkataster einsehen lässt, zahlt dafür geringe Gebühren — meist im niedrigen zweistelligen Bereich pro Dokument. Sinnvoll ausgegeben, denn hier verstecken sich Belastungen, Wegerechte oder Altlasten, die den Wert der Immobilie erheblich mindern können.
Gebäude- und Hausratversicherung. Ab dem Übergang von Nutzen und Lasten trägt der Käufer das Risiko. Eine Wohngebäudeversicherung sollte spätestens zum Übergabetermin laufen — bei einem Bestandshaus ohne Vorschäden meist 300 bis 600 € im Jahr, bei älteren Gebäuden mit Elementarschutz auch mehr.
Umzugskosten. Je nach Entfernung und Haushaltsgröße zwischen wenigen hundert Euro für den Eigenumzug und mehreren tausend Euro für ein beauftragtes Umzugsunternehmen. Diese Position wird in Nebenkosten-Rechnungen fast immer schlicht vergessen, weil sie erst Wochen nach dem Notartermin fällig wird.
Bautechnische Prüfung vor dem Kauf. Eine fachliche Einschätzung des baulichen Zustands kostet, abhängig vom Umfang, einige hundert Euro — verhindert aber im besten Fall einen Fehlkauf, dessen Sanierungskosten die Prüfungskosten um ein Vielfaches übersteigen. Gerade bei älteren Häusern in der Region ist das keine Kür, sondern eine Versicherung gegen das größere finanzielle Risiko. Was eine solche Prüfung konkret leistet, zeigt der Ratgeber zur Bauberatung in Amberg.
Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen. Beim Kauf einer Wohnung geht die bestehende Rücklage der Eigentümergemeinschaft anteilig auf den Käufer über — sie wird beim Kauf nicht ausgezahlt, sondern bleibt im gemeinschaftlichen Vermögen. Wichtig für die Kalkulation: Ein BFH-Urteil aus dem Jahr 2020 hat klargestellt, dass die Rücklage die Grunderwerbsteuer nicht mehr mindert, wie früher oft angenommen.
Erste Renovierungsmaßnahmen. Selbst ein Haus in gutem Zustand hat nach dem Einzug meist eine Wunschliste: neuer Bodenbelag, frischer Anstrich, kleinere Reparaturen. Wer hierfür keinen Puffer einplant, greift schnell wieder auf teure Konsumkredite zurück, statt die Position von Anfang an mitzukalkulieren.
Nebenkosten beim Neubau: andere Struktur, andere Fallen
Wer ein Grundstück kauft und darauf baut, statt ein Bestandshaus zu erwerben, zahlt Nebenkosten in zwei getrennten Schritten. Zuerst die klassischen Kaufnebenkosten auf den Grundstückspreis — Grunderwerbsteuer, Notar, gegebenenfalls Makler. Danach kommen die Baunebenkosten hinzu: Baugenehmigung, Erschließungskosten für Wasser, Abwasser und Strom, Vermessungskosten, Bodengutachten und die Bauleitung.
Ein Vorteil dabei, der oft übersehen wird: Sind Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich sauber getrennt — kein “einheitliches Vertragswerk” mit dem Bauträger —, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück an, nicht auf die Baukosten. Bei einem Grundstück für 150.000 € und Baukosten von 400.000 € macht das den Unterschied zwischen 5.250 € und 19.250 € Steuer. Wie diese Trennung rechtssicher gelingt, erklärt der Ratgeber zur Grunderwerbsteuer in Bayern; eine vollständige Kostenaufstellung für den Bau selbst liefert der Ratgeber Hausbau-Kosten in Amberg.
Für die reinen Baunebenkosten — also alles, was neben den eigentlichen Handwerker- und Materialkosten anfällt — kalkulieren Bauherren in der Praxis meist mit 12 bis 15 % der Bausumme. Darin stecken Baugenehmigung, Vermessung, Bodengutachten, Erschließung und die Bauleitung selbst. Bei 400.000 € reinen Baukosten sind das schnell 48.000 bis 60.000 € zusätzlich — eine Summe, die in vielen ersten Kostenschätzungen von Bauinteressenten schlicht fehlt, weil sie sich allein an den Angeboten der Baufirma orientieren.
Rechenbeispiel: Gesamte Nebenkosten für ein Haus in Amberg
Ein Einfamilienhaus in Amberg kostet nach aktuellem Preisniveau (Ø 2.716 €/m², Stand Juli 2026) bei knapp 150 m² Wohnfläche rund 400.000 €. Mit Makler und üblicher Finanzierung ergibt sich folgende Rechnung:
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (3,5 %) | 3,5 % | 14.000 € |
| Notar + Grundbuchamt (mit Grundschuld) | ca. 1,4 % | 5.750 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil 3,57 %) | 3,57 % | 14.280 € |
| Wohngebäudeversicherung (erstes Jahr) | — | ca. 450 € |
| Umzug (Selbstorganisation) | — | ca. 800 € |
| Gesamte Nebenkosten | ca. 8,9 % | ca. 35.280 € |
Ohne Makler — etwa beim Privatkauf oder wenn der Verkäufer die Provision allein trägt — sinkt die Summe auf rund 21.000 € oder etwa 5,3 %. Der Unterschied macht deutlich, warum sich ein Blick auf das jeweilige Provisionsmodell lohnt, bevor man die eigene Finanzierung plant.
Wie stark diese Gesamtsumme zwischen einzelnen Käufen schwankt, zeigt ein Vergleich: Bei einer günstigeren Eigentumswohnung für 220.000 € liegen dieselben Posten anteilig bei nur rund 19.000 €, bei einem Haus für 550.000 € dagegen schon bei knapp 48.000 €. Die Prozentsätze bleiben gleich, die absolute Belastung wächst mit dem Kaufpreis linear mit.
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für die Nebenkosten?
Banken finanzieren die Nebenkosten in aller Regel nicht mit — die Faustformel in der Baufinanzierungsberatung lautet, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt sein sollten, besser zusätzlich noch ein Teil des Kaufpreises. Wer 400.000 € Kaufpreis komplett fremdfinanziert und dazu noch die Nebenkosten über einen Kredit stemmen muss, bekommt es mit deutlich schlechteren Konditionen zu tun — bei einer solchen Vollfinanzierung verlangen Banken spürbare Zinsaufschläge, weil das Ausfallrisiko aus ihrer Sicht steigt.
Praktisch bedeutet das: Bei einem Haus für 400.000 € sollten mindestens 35.000 bis 40.000 € an Eigenkapital bereitstehen, die ausschließlich für Nebenkosten reserviert sind — nicht für den Kaufpreis selbst. Wer weniger zur Verfügung hat, sollte die Kalkulation vor der ersten Besichtigung mit der Bank durchsprechen, nicht erst nach der Zusage des Verkäufers.
Besonderheiten in Amberg und der Oberpfalz
Für Käufer in der Region wirkt sich das moderate Preisniveau doppelt aus: Die Nebenkosten-Prozentsätze sind bundesweit identisch, aber die absolute Summe fällt entsprechend niedriger aus als in gefragten Großstadtlagen. Ein Haus, das in München oder Regensburg 700.000 € kostet, verursacht bei gleichem Satz fast das Doppelte an Nebenkosten wie ein vergleichbares Objekt in Amberg oder Kümmersbruck.
Trotzdem sehen wir in der Beratungspraxis regelmäßig denselben Fehler: Käufer kalkulieren streng den Kaufpreis, den die Bank finanziert, und blenden die Nebenkosten aus, weil sie “ja nur ein paar Prozent” ausmachen. Bei einem typischen Haus im Landkreis Amberg-Sulzbach sind das dennoch 25.000 € oder mehr — eine Summe, die selten spontan verfügbar ist, wenn Notar und Finanzamt gleichzeitig anklopfen.
Die genannten Prozentsätze und Beträge sind Richtwerte auf Basis der aktuellen gesetzlichen Regelungen und Marktpreise in der Region. Sie ersetzen keine individuelle Finanzierungs- oder Steuerberatung. Die konkrete Kalkulation für Ihren Kauf sollten Sie mit Ihrer Bank und bei steuerlichen Fragen mit einem Steuerberater abstimmen.
Häufige Fragen zu den Nebenkosten beim Hauskauf
Wie viel Prozent Nebenkosten sollte ich beim Hauskauf einplanen? Als grobe Faustregel: ohne Makler etwa 5 bis 6 % des Kaufpreises, mit Makler und üblicher Doppelprovision 8 bis 9 %. Dazu kommen individuelle Posten wie Versicherung, Umzug oder eine bautechnische Prüfung, die je nach Situation einige hundert bis wenige tausend Euro ausmachen.
Kann ich die Nebenkosten über die Bank mitfinanzieren? Banken vergeben dafür nur selten Kredite zu regulären Konditionen. Wird der Kaufpreis inklusive Nebenkosten komplett fremdfinanziert, gilt das als Vollfinanzierung — die Zinsen liegen dann meist spürbar über dem Standardangebot, weil die Bank ein höheres Ausfallrisiko einpreist.
Sind die Nebenkosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar? Bei Eigennutzung nicht. Vermieter können Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision als Anschaffungsnebenkosten dem Gebäudewert zuschlagen und über die Abschreibung geltend machen — die Details dazu klärt am besten der Steuerberater im Einzelfall.
Welche Nebenkosten fallen beim Kauf vom Bauträger zusätzlich an? Neben den klassischen Kaufnebenkosten kommen bei einem einheitlichen Vertragswerk mit dem Bauträger Grunderwerbsteuer und Notarkosten auf den vollen Wert von Grundstück plus Gebäude — nicht nur auf das Grundstück. Das kann die Gesamtbelastung deutlich erhöhen und sollte vor der Vertragsunterschrift eingerechnet werden.
Wie schnell nach dem Notartermin muss ich die Nebenkosten zahlen? Notarrechnung und Grunderwerbsteuerbescheid kommen meist innerhalb weniger Wochen nach der Beurkundung und sind zeitnah fällig — unabhängig davon, wann die Bank das Darlehen auszahlt. Die Maklerprovision wird in der Regel mit Fälligkeit des Kaufpreises verlangt. Alle drei Positionen sollten deshalb als sofort verfügbares Eigenkapital eingeplant sein, nicht als Teil der laufenden Finanzierung.
Nebenkosten kennen, Kaufpreis richtig einordnen
Die Nebenkosten beim Hauskauf lassen sich gut vorausplanen — die eigentliche Unsicherheit steckt meist im Kaufpreis selbst: Ist er für den baulichen Zustand angemessen? Als Makler und Bauberater in Amberg verbinde ich beides für Käufer in der Region: eine realistische Einschätzung des Marktwerts und einen ehrlichen Blick auf die Bausubstanz, bevor Sie sich auf einen Kaufpreis festlegen. Den Einstieg finden Sie unter Haus kaufen in Amberg — oder direkt bei einer unabhängigen Bauberatung für Ihre Wunschimmobilie.
Jürgen Tresch
Immobilienmakler & Bauberater, Amberg – seit 1999
IHK-geprüfter Immobilienmakler und zertifizierter Bauberater. Über 25 Jahre Erfahrung im Kauf, Verkauf und der Bewertung von Immobilien in Amberg und dem Landkreis Amberg-Sulzbach.