Spekulationssteuer-Rechner: Gewinn und Frist auf einen Blick
Kaufpreis, Verkaufspreis und Nebenkosten eingeben — der Rechner zeigt Ihnen den rechnerischen Gewinn und ob die 10-Jahres-Frist bereits abgelaufen ist. Ohne Steuerberechnung, ohne Datenübertragung.
Wie hoch ist Ihr rechnerischer Gewinn?
Ermittelt Gewinn und Haltedauer — berechnet keine Steuer.
Grunderwerbsteuer, Notar, Makler beim Kauf — Richtwerte hier.
Maklercourtage und Kosten beim Verkauf.
Nur wertsteigernde Baumaßnahmen, keine Reparaturen.
Die Formel dahinter
Der Rechner zieht vom Verkaufspreis den Kaufpreis, die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Maklerprovision beim Kauf), die Verkaufsnebenkosten (Maklercourtage beim Verkauf) und wertsteigernde Modernisierungskosten ab. Was übrig bleibt, ist der rechnerische Gewinn — die Ausgangsgröße für eine mögliche Spekulationssteuer, aber eben nicht die Steuer selbst.
Parallel prüft der Rechner die Haltedauer zwischen den beiden Notarterminen. Liegen mindestens zehn volle Jahre dazwischen, oder haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor durchgehend selbst bewohnt, ist ein Verkauf nach aktueller Rechtslage in der Regel steuerfrei — unabhängig von der Höhe des Gewinns.
Was der Rechner bewusst nicht tut: Ihren persönlichen Einkommensteuersatz abfragen oder eine konkrete Steuersumme ausweisen. Das wäre eine verbindliche Steuerberechnung, die von individuellen Faktoren abhängt und nur ein Steuerberater leisten kann. Alle Hintergründe zu Frist, Ausnahmen und Berechnung der Spekulationssteuer erklärt ausführlich der Ratgeber zur Spekulationssteuer bei Immobilien.
Häufige Fragen zum Spekulationssteuer-Rechner
Was das Tool berechnet — und was es bewusst offenlässt.
Nein, bewusst nicht. Der Rechner ermittelt nur den rechnerischen Gewinn aus Kauf- und Verkaufspreis sowie die Haltedauer im Verhältnis zur 10-Jahres-Frist. Die tatsächliche Steuerlast hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz und weiteren individuellen Faktoren ab, die nur ein Steuerberater verbindlich berechnen kann.
Nein. Die Berechnung läuft vollständig im Browser ab — es werden keine Daten an einen Server übertragen oder gespeichert. Sie können den Rechner deshalb auch mit sensiblen Zahlen unbesorgt nutzen.
Für die 10-Jahres-Frist zählt nach geltendem Recht der Tag der notariellen Beurkundung — sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf. Schlüsselübergabe, Grundbucheintrag oder Kaufpreiszahlung spielen für die Fristberechnung keine Rolle.
Als Kaufdatum tragen Sie den ursprünglichen Kauf des Erblassers oder Schenkers ein, nicht den Erbfall oder die Schenkung selbst. Die Frist läuft ab diesem ursprünglichen Datum weiter — Details dazu stehen im Ratgeber zur Spekulationssteuer.
Grunderwerbsteuer, Notarkosten und die Maklerprovision beim Kauf mindern den steuerpflichtigen Gewinn und sollten mit eingerechnet werden. Eine grobe Orientierung liefert der Ratgeber zu den Nebenkosten beim Hauskauf, falls Sie die genauen Beträge nicht mehr vorliegen haben.
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