Unterlagen für den Hausverkauf: Checkliste, Beschaffung und was in Bayern anders ist

Die meisten Hausverkäufe in Amberg geraten nicht beim Preis ins Stocken. Sie stocken, weil ein Papier fehlt. Der Käufer will die Wohnflächenberechnung sehen, die Bank verlangt Grundrisse, und die Baugenehmigung für den Anbau von 1985 liegt irgendwo im Keller – oder gar nicht mehr vor. Welche Unterlagen für den Hausverkauf wirklich nötig sind, hängt vom Haus ab: Ein vermietetes Mehrfamilienhaus braucht andere Nachweise als ein geerbtes Einfamilienhaus in Kümmersbruck. Dieser Ratgeber sortiert die Unterlagen danach, wer sie wann braucht, zeigt, was der Notar Ihnen abnimmt, und nennt die Stellen in Amberg und im Landkreis, bei denen Sie Fehlendes nachbekommen. Dazu kommt ein Punkt, den bundesweite Checklisten regelmäßig falsch machen: In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis.

Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

Sinnvoll ist eine Einteilung in drei Gruppen: was Sie vor dem ersten Inserat haben müssen, was Kaufinteressenten und deren Bank sehen wollen, und was erst beim Notar gebraucht wird. Wer die erste Gruppe vollständig hat, bevor das Haus online geht, spart sich später Wochen.

Vor dem ersten Inserat bereitlegen

• Energieausweis – gesetzlich vorgeschrieben, gültig und mit den Pflichtangaben für die Anzeige (Energieträger, Baujahr, Kennwert, Effizienzklasse). Mehr dazu weiter unten.
• Grundbuchauszug – aktuell, nicht älter als ein paar Wochen. Er zeigt, wem das Haus gehört und welche Rechte und Lasten eingetragen sind.
• Flurkarte – der amtliche Lageplan des Grundstücks mit Grenzen und Flurstücksnummer.

Für Kaufinteressenten und deren Bank

• Wohnflächenberechnung – idealerweise nach Wohnflächenverordnung (WoFlV). Eine Angabe „ca. 140 m²“ ohne Berechnung ist der häufigste Grund für Nachverhandlungen.
• Grundrisse, Schnitte, Ansichten – die Bauzeichnungen, möglichst im aktuellen Zustand.
• Baugenehmigung und Baubeschreibung – auch für spätere Anbauten, Garagen, ausgebaute Dachgeschosse.
• Nachweise über Modernisierungen – Rechnungen für Heizung, Dach, Fenster, Dämmung, Elektrik. Jahreszahlen reichen oft nicht, Käuferbanken fragen nach Belegen.
• Gebäudeversicherung – aktueller Versicherungsschein, bei Bedarf Schadenshistorie.
• Nebenkosten – Grundsteuerbescheid, Abrechnungen für Müll, Wasser und Abwasser, Schornsteinfeger-Protokoll.

Erst für den Notartermin

• Personalausweis oder Reisepass
• Steuer-Identifikationsnummer
• Angaben zu bestehenden Grundschulden: Name der Bank und Darlehensnummer
• Bei Erbfällen der Erbnachweis (siehe unten)

Die Käuferseite ist heute deutlich strenger als noch vor zehn Jahren. Banken finanzieren kaum noch ohne Grundrisse und Wohnflächennachweis, und ein Käufer, dessen Finanzierung wegen fehlender Papiere zwei Wochen hängt, springt im Zweifel ab.

Unterlagen beim Notar: was er für den Hausverkauf selbst besorgt

Viele Eigentümer sammeln Unterlagen doppelt, weil sie nicht wissen, dass der Notar einen Teil ohnehin selbst anfordert. Der Notar zieht sich den aktuellen Grundbuchauszug direkt über das elektronische Grundbuch. Er holt bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung für eine noch eingetragene Grundschuld ein, sobald Sie ihm die Bank nennen. Er fragt bei der Gemeinde an, ob ein Vorkaufsrecht besteht, und schickt nach der Beurkundung die Veräußerungsanzeige an das Finanzamt – das ist der Anstoß für den Grunderwerbsteuerbescheid des Käufers.

Was er von Ihnen braucht, ist überschaubar: Ausweis, Steuer-ID, die Angaben zur Bank und die Eckdaten, die in den Vertrag sollen – Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar wie Einbauküche oder Heizöl im Tank. Für die Kostenseite dieses Termins lohnt sich ein Blick in unseren Ratgeber zu den Notarkosten beim Hauskauf; die trägt in der Regel der Käufer.

Den Grundbuchauszug für das Inserat und für Kaufinteressenten brauchen Sie trotzdem selbst – der Notar wird erst tätig, wenn Käufer und Verkäufer sich einig sind.

Wo Sie die Unterlagen in Amberg und im Landkreis bekommen

Die Zuständigkeiten sind in Bayern klar verteilt, und für Amberg liegen die Stellen nah beieinander.

Grundbuchauszug: Grundbuchamt beim Amtsgericht Amberg. Als Eigentümer bekommen Sie den Auszug auf Antrag, persönlich oder schriftlich. Alternativ stellt jeder Notar in Bayern einen Grundbuchauszug aus. In beiden Fällen fallen Gebühren an; ihre Höhe hängt davon ab, ob Sie einen einfachen oder einen beglaubigten Auszug brauchen, und kann je nach Aufwand variieren.

Flurkarte: Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung (ADBV) Amberg. Es ist für Amberg, Sulzbach-Rosenberg, Hirschau und die umliegenden Gemeinden zuständig. Eine unbeglaubigte Flurkarte lässt sich auch online über das Portal Geodaten-Online der Bayerischen Vermessungsverwaltung bestellen. Für ein Exposé reicht die unbeglaubigte Fassung.

Baupläne und Baugenehmigung: zuerst die Gemeinde. Erster Ansprechpartner ist das Bauamt Ihrer Stadt oder Gemeinde – in Amberg die Stadt, im Landkreis die jeweilige Kommune; Kümmersbruck etwa hat ein eigenes Bauamt. Dort liegt in der Regel die Bauakte, in die Sie als Eigentümer Einsicht nehmen und von der Sie Kopien anfordern können. Das Landratsamt Amberg-Sulzbach ist nur selten die richtige Adresse. Ältere Bauakten sind oft ans Staatsarchiv abgegeben worden und können dort eingesehen werden; auch das Archiv verlangt Gebühren nach Aufwand. Planen Sie dafür Zeit ein – bei alten Akten dauert die Suche mitunter mehrere Wochen.

Wie viel davon abhängt, zeigt ein Fall aus meiner Praxis: Ein Eigentümer im Landkreis hatte keinen einzigen Plan seines Hauses mehr. Die ursprüngliche Bauakte von 1950 und die Umbaupläne von 1962 habe ich aus dem Staatsarchiv besorgt, die Pläne für den letzten Anbau von 1979 von der Gemeinde. Ohne diese Unterlagen hätte ein Käufer das Haus kaum finanzieren können – die Bank hätte den Kredit ohne Pläne gar nicht erst bearbeitet.

Wohnflächenberechnung: selbst, Architekt oder Makler. Wenn keine brauchbare Berechnung vorliegt, lässt sie sich anhand der Grundrisse erstellen oder vor Ort neu aufmessen. Dachschrägen, Wintergärten und Balkone werden nach WoFlV nur anteilig angerechnet – genau dort entstehen die Differenzen, über die später gestritten wird.

Baulastenverzeichnis: In Bayern gibt es keins

Fast jede bundesweite Checkliste zum Hausverkauf nennt einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis als Pflichtunterlage. Für ein Haus in Amberg können Sie diesen Punkt streichen: Bayern führt kein Baulastenverzeichnis. Verpflichtungen, die in anderen Bundesländern als Baulast eingetragen werden – etwa ein Wegerecht über das Nachbargrundstück oder eine Abstandsfläche, die auf fremden Grund fällt –, werden hier als Dienstbarkeit im Grundbuch gesichert.

Das macht den Grundbuchauszug in Bayern wichtiger als anderswo. Lesen Sie Abteilung II vor dem Inserat selbst durch. Dort stehen Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte und Nießbrauch. Ein altes Wohnrecht für die inzwischen verstorbene Großmutter muss vor dem Verkauf gelöscht werden, sonst stockt die Finanzierung des Käufers. Dafür reicht in der Regel die Sterbeurkunde und ein Antrag beim Grundbuchamt.

Abteilung III zeigt Grundschulden. Eine längst abbezahlte Grundschuld steht dort oft noch, weil die Löschung nie beantragt wurde. Das ist kein Problem, aber gut zu wissen, bevor der Käufer danach fragt.

Energieausweis beim Hausverkauf

Den Energieausweis braucht man beim Hausverkauf fast immer, auch beim Privatverkauf. Er muss nach den jeweils aktuellen Vorgaben schon bei der Anzeige vorliegen, weil die wichtigsten Kennwerte ins Inserat gehören, und spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Nach dem Kaufvertrag erhält der Käufer ihn im Original oder als Kopie. Wer ohne gültigen Ausweis inseriert oder die Pflichtangaben weglässt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Es gibt zwei Arten: Der Verbrauchsausweis stützt sich auf die tatsächlichen Heizkosten der letzten Jahre, der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus der Bausubstanz. Welcher für Ihr Haus vorgeschrieben ist, lässt sich nicht pauschal sagen: Das hängt vom Gebäude ab, und die gesetzlichen Vorgaben ändern sich derzeit laufend. Klären Sie deshalb beim Beauftragen, welcher Ausweis zum Zeitpunkt Ihres Inserats verlangt wird.

Ausgenommen sind in der Regel Baudenkmäler. In Amberg mit seiner Altstadt ist das häufiger relevant als anderswo, sollte aber im Einzelfall geklärt werden.

Ein Hinweis aus der Praxis: Ein Energieausweis mit schlechter Effizienzklasse erschreckt Käufer weniger, als Eigentümer befürchten. Käufer eines Hauses von 1965 erwarten keine Klasse B. Wichtiger ist, dass Sie erklären können, was schon gemacht wurde – neue Fenster, gedämmte oberste Geschossdecke, Heizungstausch – und was als Nächstes ansteht. Genau hier hilft eine bautechnische Einschätzung, weil sie den Ausweis in Zahlen übersetzt, mit denen ein Käufer rechnen kann.

Zusätzliche Unterlagen bei Wohnung, Vermietung oder Erbschaft

Eigentumswohnung

Bei einer Wohnung schaut der Käufer auf die Gemeinschaft, nicht nur auf die Wohnung. Bereitlegen sollten Sie die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte Hausgeldabrechnung und den Stand der Erhaltungsrücklage. Die Unterlagen bekommen Sie bei der Hausverwaltung. In den Protokollen stehen beschlossene Sonderumlagen – ein Käufer, der davon erst nach dem Kauf erfährt, hat unter Umständen Ansprüche gegen Sie.

Vermietetes Haus

Der Käufer tritt in bestehende Mietverträge ein. Er braucht die Mietverträge samt Nachträgen, die letzte Nebenkostenabrechnung, eine Aufstellung der Mietkautionen und Informationen zu laufenden Mieterhöhungen oder Streitigkeiten. Die Kaution geht beim Verkauf auf den Käufer über und wird im Kaufvertrag geregelt.

Geerbtes Haus

Wer ein geerbtes Haus verkaufen will, muss zuerst als Eigentümer im Grundbuch stehen. Dafür brauchen Sie einen Erbschein oder – wenn es ein notarielles Testament gibt – das Testament mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Bei Erbengemeinschaften müssen alle Miterben den Kaufvertrag unterschreiben. Was nach einem Erbfall sonst noch zu klären ist, steht in unserem Ratgeber Immobilie geerbt – was tun?.

Was Sie nach dem Hausverkauf ab- und ummelden

Mit dem Übergabetermin – nicht mit dem Notartermin – wechseln Nutzen und Lasten. Ab dann ist der Käufer zuständig, vorher Sie. Diese Punkte gehören auf die Liste:

Zählerstände. Strom, Gas, Wasser und gegebenenfalls Heizöl bei der Übergabe gemeinsam ablesen und im Übergabeprotokoll festhalten. Danach die Verträge bei den Versorgern kündigen oder auf den Käufer umschreiben lassen.

Gebäudeversicherung. Sie geht kraft Gesetzes auf den Käufer über. Der Käufer kann sie innerhalb eines Monats nach der Eintragung ins Grundbuch kündigen. Informieren Sie die Versicherung über den Verkauf.

Grundsteuer. Die Grundsteuer schuldet, wer am 1. Januar eines Jahres Eigentümer ist, für das ganze Jahr. Die Aufteilung zwischen Ihnen und dem Käufer regelt üblicherweise der Kaufvertrag. Die Gemeinde erfährt vom Eigentümerwechsel über das Finanzamt, eine eigene Abmeldung ist meist nicht nötig.

Müll, Schornsteinfeger, Wohnsitz. Die Müllgebühren laufen in Amberg über die Stadt, im Landkreis über das Landratsamt – dort den Eigentümerwechsel melden. Dem Schornsteinfeger Bescheid geben. Wer selbst im Haus gewohnt hat, meldet sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Umzug am neuen Wohnort um.

Ob der Verkauf steuerliche Folgen hat, hängt von Haltedauer und Nutzung ab. Die Grundlagen stehen in unserem Ratgeber zu Steuern beim Hausverkauf; für Ihren konkreten Fall ist ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

Checkliste: Wann Sie welche Unterlagen für den Hausverkauf brauchen

Mehrere Wochen vor dem Inserat: Energieausweis beauftragen, Grundbuchauszug und Flurkarte besorgen, Bauakte bei der Gemeinde oder im Staatsarchiv anfordern, wenn Pläne fehlen. Das ist der Schritt mit der längsten Vorlaufzeit.

Vor den ersten Besichtigungen: Wohnflächenberechnung prüfen oder erstellen, Modernisierungsbelege zusammenstellen, bei Wohnungen die Unterlagen der Hausverwaltung anfordern.

Nach der Einigung mit dem Käufer: Notar beauftragen, ihm Ausweis, Steuer-ID und Bankdaten nennen. Den Rest besorgt er.

Bei der Übergabe: Zählerstände, Schlüssel, Übergabeprotokoll, Energieausweis an den Käufer.

Wie sich diese Schritte in den gesamten Verkaufsablauf einfügen, von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe, beschreibt unser Ratgeber Hausverkauf Schritt für Schritt.

Häufige Fragen zu Unterlagen beim Hausverkauf

Kann ich ein Haus ohne Baupläne verkaufen? Ja, verboten ist das nicht. Aber ohne Grundrisse finanziert kaum eine Bank, und Käufer werden misstrauisch. Liegen keine Pläne mehr vor, fordern Sie die Bauakte beim Bauamt Ihrer Gemeinde an, ältere Akten liegen oft im Staatsarchiv. Fehlt auch dort etwas, lassen sich Grundrisse durch ein Aufmaß neu zeichnen – das kostet Geld, erspart aber Preisabschläge.

Was passiert, wenn ein Anbau nie genehmigt wurde? Das sollten Sie vor dem Verkauf klären und dem Käufer offenlegen. Wer einen ungenehmigten Anbau verschweigt, riskiert, dass der Käufer später vom Vertrag zurücktritt oder Schadenersatz verlangt. Oft lässt sich eine nachträgliche Genehmigung beantragen. Welche Folgen der Einzelfall hat, klärt das zuständige Bauamt.

Wie alt darf der Grundbuchauszug sein? Eine feste Frist gibt es nicht. Für das Exposé und Kaufinteressenten sollte er aber aktuell sein, üblich sind wenige Wochen. Hat sich zwischenzeitlich etwas geändert, etwa eine gelöschte Grundschuld, gehört der neue Stand in die Unterlagen. Der Notar zieht für den Vertrag ohnehin einen eigenen, tagesaktuellen Auszug.

Brauche ich beim privaten Hausverkauf dieselben Unterlagen wie mit Makler? Ja. Die Unterlagen hängen am Haus, nicht daran, wer es verkauft. Der Unterschied liegt nur darin, wer sie beschafft und aufbereitet. Worauf Sie beim Verkauf ohne Makler sonst achten sollten, steht im Ratgeber Haus verkaufen ohne Makler.

Vollständige Unterlagen für den Hausverkauf, bevor der erste Käufer fragt

Ein Haus mit vollständigen Unterlagen verkauft sich nicht nur schneller, sondern auch mit weniger Nachverhandlung. Jede Lücke, die ein Käufer erst nach der Besichtigung entdeckt, wird zum Argument gegen den Preis. Wenn Sie Ihr Haus in Amberg oder im Landkreis verkaufen möchten, gehe ich die Unterlagen mit Ihnen durch, sage Ihnen, was fehlt und was sich lohnt nachzuholen, und unterstütze Sie bei einem Verkaufsauftrag bei der Beschaffung – manches kann nur der Eigentümer selbst oder mit einer Vollmacht beantragen. Am Anfang steht die Frage, was Ihr Haus wert ist – dafür gibt es die kostenlose Immobilienbewertung. Wie ein Verkauf mit mir abläuft, lesen Sie unter Haus verkaufen in Amberg.